بلندمرتبه‌سازی در گیلان/ راه نجات شالیزارها یا فشار تازه بر شهرها؟

به گزارش خبرگزاری تسنیم از رشت، محدودیت زمین مناسب برای توسعه شهری، ارزش بالای اراضی کشاورزی و افزایش تقاضا برای مسکن، طی سال‌های گذشته مدیران گیلان را به سمت توسعه عمودی سوق داده است؛ سیاستی که قرار است به‌جای گسترش افقی شهرها و تغییر کاربری شالیزارها، ساخت‌وساز را در محدوده‌های مشخص داخل شهرها متمرکز کند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد بلندمرتبه‌سازی در استان دیگر صرفاً یک پیشنهاد یا مطالعه اولیه نیست و دست‌کم در رشت و بندرانزلی، مجوزهای بالادستی آن صادر شده است. بااین‌حال اجرای این سیاست در همه شهرهای گیلان هنوز به مرحله تصویب نهایی نرسیده و بخش قابل‌توجهی از پهنه‌های شناسایی‌شده همچنان در مرحله مطالعه و تدوین ضوابط قرار دارد.

چرا گیلان به سمت توسعه عمودی رفت؟

محمد علیزاده، مدیرکل راه و شهرسازی گیلان پیش‌تر اعلام کرده بود که بخش عمده زمین‌های استان از اراضی کشاورزی درجه یک و دو محسوب می‌شود و امکان الحاق گسترده آنها به محدوده شهرها وجود ندارد، هم‌زمان، از میان حدود 27 هزار متقاضی نهضت ملی مسکن در استان، برای حدود 11 هزار واحد زمین تأمین شده و برای پاسخ‌گویی به 16 هزار متقاضی دیگر، حدود 240 هکتار کمبود زمین وجود دارد.

بر همین اساس، وزارت راه و شهرسازی توسعه عمودی را یکی از راهکارهای تأمین مسکن بدون تخریب اراضی ارزشمند شمال کشور معرفی کرده است، در تعریف اعلام‌شده از سوی اداره‌کل راه و شهرسازی گیلان، ساختمان‌های 12 طبقه و بیشتر در گروه ساخت‌وسازهای بلندمرتبه قرار می‌گیرند؛ هرچند تعداد طبقات مجاز هر پروژه باید براساس ضوابط اختصاصی همان پهنه تعیین شود

مسیری که از مطالعه تا تصویب طی شد

فرایند رسمی طرح در بندرانزلی دست‌کم از مرداد 1404 وارد مرحله تصمیم‌گیری استانی شد؛ زمانی که مطالعات بلندمرتبه‌سازی این شهر در کمیسیون ماده 5 گیلان به تصویب رسید، پس از آن، محدوده‌ها و ضوابط بلندمرتبه‌سازی رشت و بندرانزلی در نشست‌های تخصصی و با حضور مدیران ملی، کارشناسان شهرسازی و مسئولان استان بررسی شد.

در ادامه، طرح‌های رشت و بندرانزلی پس از تصویب در مراجع استانی به کمیته فنی و سپس شورای عالی شهرسازی و معماری کشور ارسال شد که سرانجام در هشتم تیر 1405، شورای عالی شهرسازی و معماری، پهنه‌های مجاز بلندمرتبه‌سازی در این دو شهر را تصویب کرد.

260 هکتار در رشت و 85 هکتار در بندرانزلی

براساس اعلام معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی، حدود 260 هکتار در رشت و 85 هکتار در بندرانزلی به‌عنوان پهنه‌های مجاز بلندمرتبه‌سازی تعیین شده‌اند که این محدوده‌ها در هر دو شهر کمتر از سه درصد مساحت شهری را دربر می‌گیرند و حداکثر ارتفاع اعلام‌شده در مصوبه شورای عالی، 20 طبقه است.

محدودبودن این پهنه‌ها به این معناست که تصویب طرح، مجوز ساخت برج در همه نقاط رشت و بندرانزلی نیست، هر قطعه باید در محدوده مصوب قرار داشته باشد و از نظر دسترسی، ظرفیت شبکه معابر، تأمین آب و برق، دفع فاضلاب، ایمنی، آتش‌نشانی، پدافند غیرعامل و آثار زیست‌محیطی بررسی شود، در بندرانزلی، فرمانداری مساحت پهنه مصوب را 86 هکتار از محدوده سه هزار و 100 هکتاری شهر اعلام کرده است؛ اختلاف یک‌هکتاری با رقم اعلام‌شده از سوی معاون وزارت راه و شهرسازی احتمالاً ناشی از گردکردن اعداد است. (ایرنا)

پس از ابلاغ مصوبه، شهرداری بندرانزلی از صدور دستور نخستین پروانه ساختمانی براساس ضوابط جدید خبر داد؛ بنابراین بندرانزلی نخستین شهر گیلان است که بلندمرتبه‌سازی در آن از مرحله تصویب پهنه‌ها به مرحله صدور مجوز اجرایی رسیده است.

تکلیف 400 هکتار شناسایی‌شده در استان چیست؟

پیش از تصویب طرح رشت و بندرانزلی، اداره‌کل راه و شهرسازی گیلان از شناسایی حدود 400 هکتار پهنه مستعد بلندمرتبه‌سازی در شهرهای مختلف استان خبر داده بود، مشاورانی نیز برای مطالعه شهرهای استان انتخاب شده‌اند تا ظرفیت زمین، وضعیت زیرساخت‌ها و ضوابط اختصاصی هر منطقه را بررسی کنند، اما شناسایی 400 هکتار به معنای صدور مجوز ساخت در تمام این اراضی نیست.

از مجموع پهنه‌های مورد مطالعه، آنچه تاکنون به‌صورت روشن و رسمی در شورای عالی شهرسازی و معماری تصویب شده، مربوط به حدود 260 هکتار رشت و 85 هکتار بندرانزلی است و سایر محدوده‌ها باید مراحل مطالعاتی، تصویب استانی و تأیید نهایی مراجع ملی را طی کنند.

ابهام درباره سقف 20 یا 23 طبقه

یکی از نکات نیازمند شفاف‌سازی، اختلاف میان ارقام اعلام‌شده درباره حداکثر تعداد طبقات در بندرانزلی است، معاون شهرسازی وزارت راه و شهرسازی پس از جلسه شورای عالی، سقف ارتفاع در پهنه‌های رشت و بندرانزلی را 20 طبقه اعلام کرد؛ استاندار گیلان نیز همین رقم را مبنای مصوبه دانسته است.

در مقابل، شهردار بندرانزلی در تشریح نخستین مجوز صادرشده، از امکان ساخت تا 23 طبقه سخن گفته است، مشخص نیست این اختلاف به نحوه محاسبه طبقات، احتساب طبقات زیرزمین و خدماتی یا ضوابط خاص یک پهنه مربوط است. 

نگرانی‌ها؛ از فاضلاب و ترافیک تا عدالت شهری

هم‌زمان با پیشبرد طرح، کارشناسان، پژوهشگران و تشکل‌های مردمی نسبت به پیامدهای اجتماعی، امنیتی و زیست‌محیطی بلندمرتبه‌سازی هشدار داده‌اند، افزایش جمعیت در یک پهنه محدود، بدون توسعه هم‌زمان مدرسه، فضای سبز، پارکینگ، شبکه معابر و خدمات امدادی می‌تواند فشار تازه‌ای بر محلات پیرامونی ایجاد کند و احساس نابرابری فضایی را افزایش دهد که این ملاحظات در نشست‌های اداره‌کل راه و شهرسازی گیلان نیز مطرح شده است. 

شبکه فاضلاب نیز یکی از مهم‌ترین گلوگاه‌های اجرای طرح در رشت است، استاندار گیلان هنگام اعلام تصویب پهنه‌ها تأکید کرد که شبکه جمع‌آوری و تصفیه فاضلاب رشت هنوز کامل نشده و بی‌توجهی به این زیرساخت می‌تواند پیامدهای زیست‌محیطی جبران‌ناپذیری داشته باشد، بنابراین صدور پروانه‌های جدید باید متناسب با ظرفیت واقعی آب، فاضلاب، برق، ترافیک و خدمات شهری انجام شود، ضوابط اعلام‌شده نیز پروژه‌ها را ملزم به رعایت مقررات ملی ساختمان، الزامات پدافند غیرعامل، ملاحظات زیست‌محیطی، حقوق شهروندی و تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی کرده است.

بلندمرتبه‌سازی؛ فرصت مشروط، نه مجوز بی‌ضابطه برج‌سازی

آخرین وضعیت نشان می‌دهد بلندمرتبه‌سازی گیلان از مرحله مطالعات کلی عبور کرده، اما هنوز در ابتدای مسیر اجرایی قرار دارد، بندرانزلی با صدور نخستین مجوز یک گام جلوتر از رشت ایستاده و سایر شهرهای استان عمدتاً در مرحله مطالعه، شناسایی پهنه یا طی تشریفات تصویب قرار دارند.

موفقیت این سیاست به تعداد برج‌ها وابسته نیست، بلکه به این بستگی دارد که آیا توسعه عمودی واقعاً موجب حفظ اراضی کشاورزی، تأمین مسکن و بهبود کیفیت زندگی می‌شود یا بدون تقویت زیرساخت‌ها، مشکلات ترافیکی، زیست‌محیطی و خدماتی شهرها را به ارتفاعات منتقل خواهد کرد.

انتهای پیام/