به گزارش خبرگزاری تسنیم از بجنورد، در حالی که شورای مسکن خراسان شمالی برای کنترل بازار، سقف افزایش 29 درصدی اجارهبها را تصویب کرده است، بررسیهای میدانی و اظهارات مسئولان نشان میدهد بخش قابل توجهی از قراردادهای اجاره در عمل با افزایشهایی فراتر از نرخ مصوب منعقد میشوند؛ موضوعی که در کنار تورم عمومی، کاهش ساختوساز و کمبود واحدهای استیجاری، بازار مسکن استان را به یکی از مهمترین دغدغههای خانوارها تبدیل کرده است.
خانهای که هر سال دورتر میشود
بازار مسکن در خراسان شمالی طی سالهای اخیر از یک بازار نسبتاً آرام به بازاری پرالتهاب تبدیل شده است. اگرچه رشد قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینههای ساخت در سراسر کشور رخ داده، اما در استانی مانند خراسان شمالی که درآمد خانوارها پایینتر از میانگین کشوری است، کوچکترین افزایش در اجارهبها نیز فشار مضاعفی بر مستأجران وارد میکند. بسیاری از خانوادهها اکنون بخش قابل توجهی از درآمد ماهانه خود را صرف تأمین هزینه مسکن میکنند و همین مسئله باعث کاهش قدرت خرید آنها در سایر بخشهای زندگی شده است.
بر اساس گزارشهای رسمی، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار ایرانی طی سالهای اخیر روندی افزایشی داشته و در برخی دهکها از مرز 40 درصد نیز عبور کرده است. کارشناسان معتقدند این نسبت در شهرهایی مانند بجنورد، شیروان و اسفراین نیز به دلیل رشد اجارهبها و ثابت نماندن درآمدها، به سطح نگرانکنندهای رسیده است. این بدان معناست که خانوادهها برای تأمین سرپناه، ناچارند از هزینههای آموزش، درمان، تغذیه و حتی پسانداز خود بکاهند.
در سه ماه گذشته، موضوع بازار اجاره بارها در جلسات شورای مسکن خراسان شمالی مورد بررسی قرار گرفت. مسئولان استانی از یک سو بر لزوم حمایت از مستأجران تأکید کردهاند و از سوی دیگر، مالکان نیز افزایش هزینههای نگهداری، مالیات، خدمات و قیمت ملک را دلیل رشد اجارهبها عنوان میکنند. همین تضاد منافع باعث شده بازار اجاره همچنان در وضعیت شکنندهای قرار داشته باشد.
بررسی فایلهای عرضهشده در بازار مسکن بجنورد نیز نشان میدهد اگرچه برخی مالکان مصوبه شورای مسکن را رعایت کردهاند، اما در موارد متعددی افزایش اجارهبها بیش از سقف تعیینشده است و مستأجران نیز به دلیل کمبود گزینههای جایگزین، ناچار به پذیرش شرایط هستند. فعالان بازار معتقدند افزایش تقاضا در فصل جابهجایی، دست مالکان را برای تعیین نرخهای بالاتر باز گذاشته است.
از سوی دیگر، اجرای پروژههای نهضت ملی مسکن که قرار بود بخشی از فشار بازار را کاهش دهد، هنوز به مرحلهای نرسیده که بتواند اثر محسوسی بر عرضه واحدهای مسکونی داشته باشد. بسیاری از متقاضیان این طرح همچنان چشمانتظار تحویل واحدهای خود هستند و همین موضوع موجب شده تقاضا در بازار اجاره کاهش پیدا نکند.
در چنین شرایطی، کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند کنترل بازار صرفاً با تعیین سقف افزایش اجاره امکانپذیر نیست و در کنار نظارت، باید عرضه مسکن نیز افزایش یابد. تجربه سالهای گذشته نشان داده هرگاه فاصله میان عرضه و تقاضا بیشتر شده، بازار اجاره نیز با سرعت بیشتری رشد کرده است.
به گفته کارشناسان، اگرچه نرخ تورم عمومی در ماههای اخیر نسبت به سالهای قبل کاهش یافته، اما اثر تورم انباشته سالهای گذشته همچنان در بازار مسکن باقی مانده و موجب شده قیمت خرید و اجاره همچنان روند صعودی داشته باشد.
سقف 29 درصدی اجاره؛ تصمیمی امیدوارکننده یا قانونی بدون ضمانت اجرا؟
یکی از مهمترین تصمیمات دولت برای ساماندهی بازار اجاره در سال جاری، تعیین سقف افزایش اجارهبها توسط شورای مسکن استانها بود. در خراسان شمالی نیز شورای مسکن با استناد به قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، سقف افزایش اجاره را 29 درصد تعیین کرد؛ رقمی که نسبت به سقف 25 درصدی سال گذشته افزایش یافته و بر اساس نرخ تورم استان محاسبه شده است. این مصوبه از سوی استانداری به تمامی دستگاههای مرتبط و مشاوران املاک ابلاغ شد.
بهمن نوری، استاندار خراسان شمالی، در جلسه شورای مسکن تأکید کرد که هیچ موجری حق ندارد بیش از سقف مصوب، اجارهبهای واحد مسکونی را افزایش دهد و دستگاههای نظارتی موظفاند با متخلفان برخورد کنند. وی همچنین اعلام کرد نرخ 29 درصدی بر مبنای نرخ تورم استان تعیین شده و رعایت آن برای قراردادهای مشمول قانون الزامی است.
با این حال، گزارشهای میدانی از سطح شهر بجنورد و سایر شهرستانهای استان نشان میدهد اجرای این مصوبه با چالشهای متعددی روبهرو است. بسیاری از مستأجران میگویند در زمان تمدید قرارداد، مالک افزایشهایی بیش از سقف تعیینشده را مطالبه کرده و در صورت مخالفت، از تمدید قرارداد خودداری کرده است. در چنین شرایطی، مستأجر که با کمبود واحدهای اجارهای مواجه است، ناچار به پذیرش شرایط میشود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک خراسان شمالی نیز در اظهاراتی تأکید کرده است که تعیین سقف اجاره بدون ایجاد ضمانت اجرایی کافی، نمیتواند به تنهایی بازار را کنترل کند. به گفته وی، لازم است علاوه بر نظارت بر بنگاههای معاملات ملکی، سامانههای ثبت قرارداد نیز به گونهای عمل کنند که امکان ثبت قراردادهای خارج از چارچوب قانونی به حداقل برسد.
برخی کارشناسان اقتصادی نیز معتقدند ریشه اصلی افزایش اجارهبها، صرفاً رفتار مالکان نیست؛ بلکه کاهش ساختوساز، افزایش قیمت زمین، رشد هزینههای ساخت، کاهش سرمایهگذاری در بخش مسکن و کمبود واحدهای استیجاری باعث شده عرضه متناسب با تقاضا افزایش نیابد. از این منظر، سیاستهای دستوری اگرچه در کوتاهمدت میتواند بخشی از بازار را کنترل کند، اما بدون افزایش عرضه، اثر آن محدود خواهد بود.
از سوی دیگر، اداره کل راه و شهرسازی خراسان شمالی اعلام کرده است بازرسی از مشاوران املاک، رصد قراردادها و توسعه استفاده از سامانههای ثبت الکترونیکی از جمله برنامههای دولت برای کاهش تخلفات بازار اجاره است. با این حال، فعالان بازار مسکن معتقدند تا زمانی که فاصله عرضه و تقاضا کاهش پیدا نکند، کنترل کامل بازار اجاره با ابزارهای نظارتی به تنهایی امکانپذیر نخواهد بود.
تورم مسکن؛ وقتی درآمد خانوارها از قیمت خانه جا میماند
بازار مسکن خراسان شمالی اگرچه در مقایسه با کلانشهرهایی مانند تهران، مشهد یا اصفهان از نظر قیمت خرید در سطح پایینتری قرار دارد، اما نسبت میان درآمد خانوار و هزینه تأمین مسکن در این استان به یکی از چالشهای جدی تبدیل شده است. اقتصاددانان معتقدند معیار اصلی سنجش توان خرید مردم، قیمت مطلق مسکن نیست، بلکه نسبت قیمت مسکن و اجاره به درآمد خانوار است؛ شاخصی که در خراسان شمالی نیز طی سالهای اخیر روندی نامطلوب داشته است.
بر اساس دادههای منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، تورم سالانه بخش مسکن و خدمات وابسته همچنان یکی از بالاترین گروههای هزینهای خانوارهاست و تورم اجاره نیز در خرداد و تیرماه امسال در سطح بالای 30 درصد قرار داشته است. همین شاخصها مبنای تصمیم شورای مسکن خراسان شمالی برای تعیین سقف 29 درصدی افزایش اجارهبها بود؛ هرچند بسیاری از کارشناسان تأکید دارند که حتی افزایش 29 درصدی نیز برای بسیاری از مستأجرانی که افزایش مشابهی در درآمد خود نداشتهاند، فشار مضاعفی ایجاد میکند.
بررسی وضعیت بازار نشان میدهد رشد قیمت خرید مسکن در سالهای گذشته، بهتدریج خود را در بازار اجاره نیز نشان داده است. مالکان معتقدند ارزش سرمایه آنها افزایش یافته و اجارهبها نیز باید متناسب با ارزش روز ملک تعیین شود. در مقابل، مستأجران میگویند درآمد کارگران، کارمندان و بازنشستگان با این افزایشها همخوانی ندارد و بخش عمدهای از حقوق ماهانه صرف هزینه مسکن میشود.
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند تورم بازار اجاره، تنها نتیجه رفتار موجران نیست؛ بلکه زنجیرهای از عوامل اقتصادی در شکلگیری آن نقش دارد. افزایش قیمت زمین، رشد هزینههای ساختوساز، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، بالا رفتن دستمزد نیروی کار، هزینه انشعابات، عوارض شهرداری و کاهش سرمایهگذاری در بخش تولید مسکن، همگی موجب شده قیمت تمامشده ساخت یک واحد مسکونی به شکل قابل توجهی افزایش یابد.
در چنین شرایطی، بسیاری از سرمایهگذاران نیز انگیزه کمتری برای ساخت واحدهای استیجاری دارند. نبود سیاستهای تشویقی برای تولید مسکن استیجاری باعث شده عرضه این نوع واحدها متناسب با رشد تقاضا افزایش پیدا نکند. نتیجه این وضعیت، رقابت شدید میان مستأجران برای تعداد محدودی واحد خالی است؛ رقابتی که در نهایت به افزایش قیمتها منجر میشود.
از سوی دیگر، خراسان شمالی به دلیل تمرکز امکانات آموزشی، درمانی و اداری در مرکز استان، با پدیده مهاجرت از شهرستانها و روستاها به بجنورد نیز روبهرو است. این جابهجایی جمعیت، تقاضا برای واحدهای اجارهای در مرکز استان را افزایش داده و در برخی محلهها، رشد اجارهبها بیش از میانگین استان بوده است. کارشناسان معتقدند توسعه متوازن شهرستانها و توزیع خدمات عمومی میتواند بخشی از این فشار تقاضا را کاهش دهد.
اقتصاددانان همچنین هشدار میدهند که اگر نرخ رشد درآمد خانوارها از نرخ تورم مسکن عقب بماند، طی سالهای آینده تعداد بیشتری از خانوادهها از بازار خرید مسکن خارج شده و به جمع مستأجران اضافه خواهند شد. این موضوع خود به افزایش تقاضا در بازار اجاره و تشدید فشار بر مستأجران منجر میشود و چرخهای از افزایش قیمت را شکل میدهد که خروج از آن بدون افزایش عرضه مسکن بسیار دشوار خواهد بود.
نهضت ملی مسکن؛ امیدی برای مهار بازار اجاره یا طرحی که هنوز اثر خود را نشان نداده است؟
اجمد گرایلو کارشناس اقتثاد با بیان اینکه یکی از مهمترین برنامههای دولت برای ایجاد تعادل در بازار مسکن، اجرای طرح نهضت ملی مسکن است؛ گفت: طرحی که در خراسان شمالی نیز هزاران نفر از شهروندان در آن ثبتنام کردهاند. هدف اصلی این برنامه، افزایش عرضه واحدهای مسکونی و کاهش شکاف میان عرضه و تقاضاست؛ موضوعی که کارشناسان آن را مهمترین راهکار کنترل قیمت خرید و اجاره میدانند.
وی تصریح کرد: در جلسات اخیر شورای مسکن استان، استاندار خراسان شمالی بارها بر ضرورت تسریع در تکمیل پروژههای نهضت ملی مسکن تأکید کرده و خواستار تعیین زمانبندی دقیق برای تحویل واحدها شده است. وی همچنین از دستگاههای اجرایی خواسته است مشکلات اجرایی، تأمین زیرساختها و روند پرداخت تسهیلات را با سرعت بیشتری پیگیری کنند تا پروژهها از وضعیت طولانیمدت خارج شوند.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند هر واحدی که وارد بازار شود، میتواند بخشی از فشار تقاضا را کاهش دهد. اگر هزاران واحد نهضت ملی مسکن در موعد مقرر تحویل متقاضیان شود، بخشی از مستأجران فعلی صاحبخانه خواهند شد و این موضوع به افزایش عرضه واحدهای اجارهای و کاهش فشار بر بازار کمک خواهد کرد. اما تا زمانی که این واحدها تکمیل و تحویل نشدهاند، تأثیر محسوسی بر بازار اجاره مشاهده نخواهد شد.
برخی متقاضیان نهضت ملی مسکن نیز از طولانی شدن روند ساخت، افزایش آورده متقاضیان و نگرانی نسبت به زمان تحویل گلایه دارند. به اعتقاد آنان، تأخیر در اجرای پروژهها موجب شده خانوادههایی که انتظار داشتند امسال صاحب خانه شوند، همچنان در بازار اجاره باقی بمانند و با افزایش سالانه اجارهبها مواجه شوند.
در کنار این موضوع، کارشناسان تأکید میکنند که حل مشکل بازار مسکن تنها با اجرای یک طرح امکانپذیر نیست. توسعه پروژههای انبوهسازی، حمایت از ساخت واحدهای استیجاری، نوسازی بافتهای فرسوده، تأمین زمین مناسب و تسهیل صدور پروانههای ساختمانی باید بهصورت همزمان دنبال شود تا عرضه مسکن بتواند پاسخگوی نیاز واقعی جامعه باشد.
از منظر اقتصادی، افزایش عرضه تنها راهکار پایدار برای کنترل قیمتهاست. تجربه بسیاری از کشورها نیز نشان میدهد سیاستهای صرفاً نظارتی و تعیین سقف قیمت، بدون افزایش تولید، معمولاً اثر کوتاهمدت دارند. به همین دلیل، بسیاری از کارشناسان معتقدند موفقیت نهضت ملی مسکن در خراسان شمالی میتواند در سالهای آینده نقش تعیینکنندهای در آرامش بازار اجاره ایفا کند، مشروط بر آنکه پروژهها با سرعت و کیفیت مناسب به بهرهبرداری برسند.
ضعف نظارت؛ چرا هنوز برخی قراردادهای اجاره خارج از سقف قانونی منعقد میشوند؟
با وجود آنکه شورای مسکن خراسان شمالی سقف افزایش اجارهبها را برای سال جاری 29 درصد تعیین کرده و دستگاههای اجرایی نیز بر اجرای این مصوبه تأکید دارند، اما گزارشهای میدانی از بازار مسکن استان نشان میدهد فاصله قابل توجهی میان قانون و واقعیت وجود دارد. بسیاری از مستأجران معتقدند هنگام تمدید قرارداد، در عمل با افزایشهایی بیش از نرخ مصوب مواجه شدهاند و به دلیل کمبود واحدهای جایگزین، چارهای جز پذیرش شرایط نداشتهاند.
علی گریوانی از انبوه سازان مسکن اظهار داشت: کارشناسان بازار مسکن اعتقاد دارند یکی از مهمترین دلایل این وضعیت، ضعف در نظام نظارت و ضمانت اجرای قوانین است. اگرچه قراردادهای رسمی در سامانههای ثبت معاملات و «خودنویس» ثبت میشوند، اما همچنان بخشی از توافقات خارج از چارچوب سامانه یا با توافقات جانبی میان موجر و مستأجر انجام میشود؛ توافقاتی که اثبات آنها برای دستگاههای نظارتی دشوار است و زمینه دور زدن قانون را فراهم میکند.
وی افزود: از سوی دیگر، برخی مشاوران املاک نیز معتقدند مسئولیت کنترل بازار تنها بر دوش بنگاهها نیست. به گفته فعالان این صنف، زمانی که عرضه واحدهای استیجاری کمتر از تقاضاست، حتی اگر همه بنگاهها نیز قانون را رعایت کنند، مالکان میتوانند با عدم تمدید قرارداد یا تغییر مستأجر، عملاً اجارهبهای بالاتری دریافت کنند. به همین دلیل، نظارت باید همزمان با سیاستهای افزایش عرضه مسکن دنبال شود.
در جلسات شورای مسکن، استاندار خراسان شمالی با تأکید بر برخورد با تخلفات، از دستگاههای مسئول خواسته است بازرسیهای میدانی را افزایش دهند و اجازه ندهند حقوق مستأجران تضییع شود. وی همچنین بر ضرورت استفاده حداکثری از سامانههای الکترونیکی برای ثبت قراردادها و شفافسازی معاملات تأکید کرده است.
بررسیهای میدانی خبرنگار تسنیم از برخی محلههای بجنورد نشان میدهد تفاوت قیمت اجاره در مناطق مختلف شهر قابل توجه است. در برخی محلههای برخوردار، افزایش اجارهبها بهمراتب بیشتر از مناطق کمبرخوردار بوده و همین مسئله سبب شده برخی خانوادهها به حاشیه شهر یا محلههای ارزانتر نقل مکان کنند. کارشناسان هشدار میدهند تداوم این روند میتواند به تغییر الگوی سکونت و افزایش شکاف اجتماعی در شهر منجر شود.
برخی اقتصاددانان نیز معتقدند نبود بانک اطلاعاتی دقیق از وضعیت بازار اجاره، تعداد واحدهای خالی، خانههای استیجاری و میزان واقعی معاملات، تصمیمگیری را برای مدیران دشوار کرده است. آنان پیشنهاد میکنند با تکمیل سامانه املاک و اسکان، اتصال اطلاعات مالیاتی، ثبت اسناد و سامانه معاملات، امکان رصد دقیق بازار و شناسایی تخلفات بیش از گذشته فراهم شود.
در کنار نظارت، آگاهسازی مستأجران نیز اهمیت فراوانی دارد. بسیاری از مستأجران از حقوق قانونی خود، امکان ثبت شکایت یا نحوه پیگیری تخلفات اطلاع کافی ندارند. کارشناسان معتقدند اطلاعرسانی گسترده درباره قوانین جدید، میتواند تا حد زیادی از تخلفات احتمالی جلوگیری کند.
اقتصاددانان چه راهکاری برای مهار تورم مسکن پیشنهاد میکنند؟
کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن بر این باورند که کنترل بازار مسکن و اجارهبها با یک اقدام مقطعی یا صدور بخشنامه محقق نخواهد شد. تجربه سالهای گذشته نشان داده هر زمان که سیاستهای کوتاهمدت جایگزین اصلاحات ساختاری شدهاند، بازار پس از مدت کوتاهی دوباره به مسیر افزایشی بازگشته است. از این رو، مجموعهای از اقدامات هماهنگ باید در دستور کار دولت و مدیریت استان قرار گیرد.
نخستین راهکار، افزایش تولید و عرضه مسکن است. بسیاری از کارشناسان معتقدند اگر عرضه سالانه مسکن کمتر از نیاز واقعی جامعه باشد، فاصله میان عرضه و تقاضا هر سال بیشتر شده و نتیجه آن، رشد قیمت خرید و اجاره خواهد بود. تکمیل پروژههای نهضت ملی مسکن، حمایت از انبوهسازان و تسهیل صدور مجوزهای ساختمانی از مهمترین اقدامات در این بخش به شمار میرود.
راهکار دوم، توسعه بازار مسکن استیجاری است. در بسیاری از کشورها، بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی توسط شرکتها یا صندوقهای سرمایهگذاری ساخته و بهصورت حرفهای اجاره داده میشود. کارشناسان پیشنهاد میکنند دولت با ارائه مشوقهای مالیاتی، تسهیلات ارزانقیمت و واگذاری زمین، زمینه ورود سرمایهگذاران به حوزه ساخت مسکن استیجاری را فراهم کند.
سومین پیشنهاد، اجرای کامل قانون مالیات بر خانههای خالی است. به اعتقاد اقتصاددانان، وجود واحدهای مسکونی بلااستفاده در شرایط کمبود عرضه، یکی از عوامل برهم خوردن تعادل بازار است. اگر مالکان برای نگهداری واحدهای خالی هزینه پرداخت کنند، بخشی از این واحدها وارد بازار فروش یا اجاره خواهد شد و به افزایش عرضه کمک میکند.
کارشناسان همچنین بر ضرورت تناسب میان رشد دستمزدها و هزینه مسکن تأکید دارند. اگرچه کنترل تورم در سطح کلان بر عهده دولت و بانک مرکزی است، اما تا زمانی که رشد درآمد خانوارها با افزایش هزینههای مسکن همگام نباشد، فشار اقتصادی بر مستأجران ادامه خواهد داشت و قدرت خرید آنان هر سال کاهش مییابد.
از سوی دیگر، توسعه حملونقل عمومی، ایجاد اشتغال در شهرستانها، تمرکززدایی از خدمات و رونق اقتصادی شهرهای کوچک نیز میتواند بخشی از فشار تقاضا بر مرکز استان را کاهش دهد. کارشناسان معتقدند تمرکز بیش از حد امکانات در بجنورد، یکی از عوامل افزایش تقاضا برای مسکن در این شهر است.
در نهایت، اقتصاددانان تأکید دارند که بازار مسکن بیش از هر چیز به ثبات اقتصادی نیاز دارد. کاهش نرخ تورم عمومی، ثبات در بازار ارز، پیشبینیپذیر شدن اقتصاد و افزایش سرمایهگذاری در بخش ساختمان، چهار مؤلفهای هستند که در بلندمدت میتوانند بازار مسکن و اجاره خراسان شمالی را به سمت آرامش هدایت کنند.
بازار مسکن خراسان شمالی امروز در نقطهای قرار گرفته که هم مستأجران و هم مالکان از شرایط موجود رضایت ندارند. از یک سو، مستأجران با افزایش هزینههایی مواجهاند که با رشد درآمدشان همخوانی ندارد و از سوی دیگر، مالکان نیز افزایش هزینههای نگهداری و ارزش سرمایه خود را دلیل رشد اجارهبها میدانند. در این میان، دولت تلاش کرده با تعیین سقف 29 درصدی افزایش اجاره، از فشار بر مستأجران بکاهد، اما شواهد نشان میدهد این سیاست به تنهایی نتوانسته بازار را به طور کامل سامان دهد.
کارشناسان اتفاق نظر دارند که آینده بازار مسکن خراسان شمالی بیش از هر چیز به افزایش عرضه مسکن، تکمیل پروژههای نهضت ملی، توسعه واحدهای استیجاری، اجرای کامل قوانین مالیاتی، نظارت مؤثر بر بازار و ثبات شاخصهای کلان اقتصادی وابسته است. در غیر این صورت، با تداوم شکاف میان عرضه و تقاضا، نگرانیها درباره تکرار موجهای جدید افزایش قیمت خرید و اجاره در سالهای آینده همچنان پابرجا خواهد بود.
انتهای پیام/311./.
ارسال نظر شما
مجموع نظرات : 0 در انتظار بررسی : 0 انتشار یافته : 0